Jeśli kontrolujesz wydatki i trzymasz się przygotowanego skrupulatnie budżetu domowego to z pewnością pojawią się wolne środki w postaci nadwyżki finansowej. To od Ciebie zależy jak je wykorzystasz czy je przejesz czy zainwestujesz.

W czasach nisko oprocentowanych lokat prędzej czy później zaczniesz się zastanawiać co zrobić, żeby zaciągnąć swoje oszczędności do pracy. Żeby nie leżały tylko w banku za co bank zapłaci oprocentowanie zbliżone do inflacji. Co w ostateczności może sprawić, że pieniądze nie pomnażają się, a nawet z biegiem czasu tracą na wartości.

Sprawdzoną, a przede wszystkim bezpieczną lokatą kapitału są nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości jest coraz bardziej powszechne i nie jest przeznaczone tylko dla starych weteranów z dużymi zasobami finansowymi.

W zależności od zdolności kredytowej lub zasobności portfela w dzisiejszych czasach można wyróżnić:

1. Zakup na cele mieszkaniowe.
2. Zakup na wynajem.
3. House flipping.
4. Podnajem.
5. Fundusze, które inwestują w nieruchomości.

Zakup na cele mieszkaniowe

W życiu każdego człowieka nadchodzi czas wyprowadzki od rodziców i pora zamieszkać na swoim. Jest to naturalną potrzebą, aby zapewnić sobie dach nad głową i prędzej czy później, każdego czeka zakup pierwszego mieszkania lub domu. Nie bez powodu opisuję to na pierwszym miejscu.

Często zakup nieruchomości, w której będzie się mieszkać jest mylone z inwestowaniem. Trzeba sobie uświadomić, że zakup nieruchomości do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie jest inwestycją, a wydatkiem. Następnie opłaty i utrzymanie nieruchomości są dla Ciebie kosztem, a nie przychodem.

Po tym najłatwiej odróżnić inwestycję od wydatku. Jeśli zakup czegokolwiek w dłuższej perspektywie wyciąga z Twoje portfela pieniądze zamiast je tam wkładać to zdecydowanie jest to wydatek i koszt, a nie inwestycja.

Świadomość tego jest istotna chociażby przy rozmowach z bankierami, którzy oferują jak najwyższy kredyt o jak najdłuższym okresie kredytowania na zakup nieruchomości argumentując swoją ofertę, że zakup własnej nieruchomości to inwestycja życia. W takim przypadku jest to zabieg czysto psychologiczny ze strony banku, żeby wyciągnąć jak najwięcej pieniędzy od klienta w postaci odsetek bankowych.

Im wyższy i dłuższy kredyt hipoteczny tym więcej oddasz do banku co jest równoznaczne z większym zarobkiem dla banku. Dlatego powinieneś sobie uświadomić przy zakupie nieruchomości do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, że nie jest to żadna inwestycja, ponieważ dopóki będziesz w niej mieszkał to nie będzie służyła ani pomnażaniu Twojego majątku ani generowaniu dodatkowego dochodu.

Zakup na wynajem

Co innego zakup nieruchomości, a następnie wynajęcie jej. W takim przypadku można jak najbardziej mówić o inwestowaniu swoich oszczędności w nieruchomości. Przed wyborem lokalizacji i parametrów nieruchomości, która po zakupie będzie wynajmowana kluczowym jest zbadanie cen rynkowych.

Poza ceną zakupu istotne jest również przeanalizowanie w danej lokalizacji cen wynajmu jakie są oferowane. Ponieważ  od tego jaką kwotę otrzymasz za wynajem zależeć będzie po jakim czasie zwróci się Tobie zakup i będziesz już zarabiać na czysto. Zasada jest taka, żeby nieruchomość spłaciła się w ciągu 8 lat.

Miesięczna kwota wynajmu nieruchomości = (kwota zakupu nieruchomości)/100

Oczywiście do otrzymanego wyniku możesz dodać coś więcej będzie to natomiast Twój zarobek. Najważniejszym jest, aby nie wynajmować nieruchomości poniżej kwoty jaka wyjdzie po przeliczeniu z podanego wzoru. Im większą kwotę otrzymasz od najemcy tym lepiej dla Ciebie.

Jeśli w wybranej przez Ciebie lokalizacji jest niemożliwością otrzymać kwotę na poziomie jaki wychodzi po przeliczeniu to po prostu kupiona nieruchomość zwróci się w dłuższym okresie czasu i będziesz musiał dłużej poczekać na swój zarobek. A właśnie oto chodzi, żeby jak najszybciej inwestycja się zwróciła i zaczęła przynosić pieniądze dla Ciebie.

Natomiast w przypadku odnalezienia lokalizacji, która będzie spełniać Twoje kryteria akurat w tym momencie może nie być nic na sprzedasz. Poczekaj cierpliwie, możesz porozklejać w okolicy na słupach ogłoszeniowych, tablicach informacyjnych itp. (w takich miejscach, żeby Cię nikt za to nie ścigał) karteczki typu „kupię mieszkanie w tym bloku i nr do kontaktu”. Prędzej czy później znajdzie się ktoś zainteresowany 🙂

House flipping

Zakup na wynajem jest podejściem długoterminowym i służy do generowania dochodu. W przypadku, kiedy nie chcesz czekać na zwrot z inwestycji kilku, a czasem kilkunastu lat to powinieneś zastanowić się nad „flippem”. Zakup nieruchomości, następnie podniesienie jej wartości chociażby poprzez remont, przebudowę czy modernizację i sprzedaż z zyskiem po wyższej cenie. Takie podejście służy do pomnażania majątku i generowania zysków kapitałowych.

Do tego potrzebna jest nieruchomość do remontu i sprawna ekipa remontowa, która w krótkim czasie i na odpowiednim poziomie przeprowadzi prace. A z tym już różnie bywa. Fachowcy są na wagę złota i albo są za granicą albo trzeba na nich poczekać i zapłacić odpowiednią cenę.

Ponadto bardzo przydatne będą wszystkie umiejętności i doświadczenia związane z zarządzaniem projektem. Od czasu w jakim uda się kupić i przeprowadzić remont będzie zależeć stopa zwrotu z zainwestowanych środków. Im szybciej uda się sprzedać po wyższej cenie od ceny zakupu i poniesionych kosztów na remont tym lepiej dla Ciebie.

Nieruchomości w niższym standardzie można znaleźć na licytacjach komorniczych. Serwis internetowy z licytacjami można znaleźć pod adresem licytacje.komornik.pl. Na starcie przeważnie na licytacji cena jest 30% niższa od wartości rynkowej (wyrok sądu o zlicytowaniu u komornika zadłużonej nieruchomości kasuje wszelki powinności i obciążenia jakie ciążyły na tej nieruchomości czyli nieruchomość jest „czysta” pod względem prawnym).

Minusem jest to że musisz czekać na mieszkanie czasami nawet do pół roku. W przypadku, kiedy tam ktoś mieszka to eksmisja mniej więcej tyle trwa. Jeżeli mieszkanie jest puste to otrzymujesz je od razu po zakupie. Aby wziąć udział w licytacji komorniczej trzeba wpłacić 10% wartości licytacji przed przystąpieniem do licytacji.

W przypadku dużej liczby zainteresowanych licytacją wygrywa ten kto oferuje najwyższą kwotę. Także może się przytrafić, że w przypadku zaciętej licytacji cena będzie na tyle wysoka, że pod żadnym względem nie będzie atrakcyjna i niższa od wartości rynkowej nieruchomości.

Podnajem

Możesz sobie pomyśleć dobra to nie dla mnie. Przy nieruchomościach trzeba mieć albo dużo pieniędzy albo wysoką zdolność kredytową. Same chęci nie wystarczą. I tu jesteś w błędzie, ponieważ podnajem może być Twoją przepustką do rozpoczęcia przygody w świecie nieruchomości.

Dzisiaj na rynku są właściciele nieruchomości lub inwestorzy, którzy chcą uzyskać całkowicie pasywny dochód z nieruchomości, czyli z chęcią powierzą w Twoje ręce swoją nieruchomość w zamian za określoną stało miesięczną kwotę jaką chcą otrzymywać.

Dzięki temu masz do dyspozycji nieruchomość i w Twoim interesie jest znalezienie najemcy i wszystko co się z tym wiąże. Kluczowe jest, żeby od najemcy uzyskać kwotę na takim poziomie, która w pełni zaspokoi właściciela nieruchomości i Ciebie jako zarządcę nieruchomości amatora.

Ponadto po znalezieniu nieruchomości na podnajem możesz podnieść jej standard poprzez remont w celu uzyskania wyższej kwoty za wynajem. Dodatkowo możesz zastanowić się jak w nieruchomości zmieścić większą liczbę osób.

Przedsiębiorcze i zaradne osoby robią z mieszkań trzy pokojowych na przykład pięć pokoi. Owszem wiąże się to z nakładami finansowymi jednak w ostatecznym rezultacie mieszkanie, które do tej pory zamieszkiwały 3 osoby po modernizacji będzie można wynająć co najmniej pięciu osobom. Pamiętaj, że im więcej osób w nieruchomości tym potencjalnie większe wpływy z czynszu za wynajem.

Fundusze, które inwestują w nieruchomości

W przypadku gdy nie masz wystarczających umiejętności, chęci i pieniędzy, a stwierdzasz, że rynek nieruchomości jest atrakcyjny i perspektywiczny. To być może fundusze inwestycyjne będą dla Ciebie satysfakcjonującym rozwiązaniem.

Napisałem „być może”, ponieważ nie dla każdego stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału może być satysfakcjonująca. Fundusze inwestujące w nieruchomości w przeróżny sposób. Kupują, sprzedają, budują, wynajmują nieruchomości to wszystko zależy od strategii wg której fundusz zarządza powierzonym kapitałem.

Ty jako osoba zainteresowana wykupujesz jednostki uczestnictwa w określonym funduszu i w zamian oczekujesz stopy zwrotu z powierzonych środków na określonym poziomie. W tym przypadku nie masz za bardzo na nic wpływu. Od efektywności osób, które pracują w firmie/instytucji/korporacji zależeć będzie ile zarobisz.

Nieruchomości dają wiele możliwości. W zależności czy chcesz pomnażać swoje oszczędności czy zapewnić sobie źródło dochodu powinieneś zdecydować o tym, którym podejściem do nieruchomości się zainteresować.

Każda z opisanych powyżej form ma swoje wady i zalety. Trudno jest jednoznacznie określić, która będzie dla Ciebie najlepszym podejściem. Wszystko zależy od Twoich oczekiwań, środków i zasobów jakimi dysponujesz.

Inwestowanie w nieruchomości jest oceniane jako bezpieczne i cechujące się stabilnością. Krach na rynku nieruchomości jest równie prawdopodobny co na rynkach finansowych. Zawsze istnieje „jakieś” ryzyko.

Jeśli nasuwają Ci się spostrzeżenia to możesz śmiało się nimi podzielić zostawiając komentarz 🙂